Immobilier : La gestion des impayés de loyers
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✅ Qu’est-ce qu’un impayé de loyer ?
Un impayé de loyer survient lorsque le locataire ne paie pas, ou ne paie que partiellement, le loyer et/ou les charges locatives à la date d'échéance convenue dans le contrat de bail.
En d'autres termes, c'est un manquement à l'obligation principale du locataire de verser la somme d'argent due pour l'occupation du logement au propriétaire.
Même un simple retard de paiement peut être considéré comme un impayé et autoriser le propriétaire à engager des procédures.
✅ À partir de quand un impayé devient-il problématique ?
Un simple retard nécessite une vigilance immédiate, l'impayé devient problématique au sens légal lorsque le montant dû atteint deux fois le loyer mensuel, et critique lorsqu'il conduit à la délivrance d'un commandement de payer.
✅ Quelles sont les premières actions mises en place par l’agence en cas d’impayé ?
En cas de loyer impayé, l'agence immobilière, en tant que gestionnaire mandatée par le propriétaire, doit réagir rapidement, en privilégiant d'abord les solutions amiables.
Les premières actions généralement mises en place sont :
- Relance amiable et rapide du locataire : Dès le premier impayé ou retard, l'agence contacte le locataire (par téléphone, mail, ou lettre simple) pour s'informer de la situation. Il peut s'agir d'un simple oubli ou d'une difficulté ponctuelle.
- Mise en demeure (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception - LRAR) : Si la relance amiable reste sans effet et que l'impayé persiste (généralement après 10 à 15 jours), l'agence formalise sa démarche en envoyant une mise en demeure au locataire par LRAR.
✅ Quand l’agence décide-t-elle de passer à une procédure plus formelle ?
L'agence immobilière passe à une procédure plus formelle en général après l'échec des relances amiables (téléphone, e-mail, courrier simple) suite à un impayé de loyer.
Le passage à une procédure formelle commence typiquement par l'envoi d'une mise en demeure formelle, et si la situation persiste, par le commandement de payer signifié par un commissaire de justice.
Si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés (GLI), l'agence effectue les démarches nécessaires pour informer la caution ou l'assureur dans les délais impartis.
✅ Quel rôle joue une agence immobilière tout au long de la gestion des impayés ?
Le rôle de l'agence immobilière, lorsqu'elle est mandatée pour la gestion locative de votre bien, est central et primordial dans la gestion des impayés, de la prévention à la procédure contentieuse.
Son intervention vise à protéger vos revenus locatifs et à prendre en charge les démarches souvent complexes et chronophages.
La gestion des impayés commence bien avant le premier retard de paiement. L'agence joue un rôle de prévention essentiel :
- Sélection rigoureuse du locataire : C'est l'étape clé. L'agence vérifie minutieusement la solvabilité des candidats pour minimiser le risque d'impayés.
- Mise en place de la Garantie Loyers Impayés : l'agence se charge de la souscription et de vérifier que le dossier du locataire est éligible aux critères de l'assureur.
Dès la constatation du premier impayé, l'agence doit faire preuve de diligence et engager rapidement les premières démarches.
Si les démarches amiables et administratives ne débouchent sur aucun règlement, l'agence prend en charge la procédure contentieuse.
En résumé, l'agence immobilière est votre pilier juridique et opérationnel : elle sécurise le dossier locatif en amont et prend en charge l'intégralité du processus de recouvrement, du rappel courtois aux procédures d'expulsion